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Las inmobiliarias prefieren mirar a mediano plazo

Los operadores inmobiliarios admiten que el cepo al dólar impactó de lleno en el mercado, que vive desde hace meses una sostenida retracción, afectado además por la inflación y la consecuente incertidumbre en la sociedad. Pero hay diferentes puntos de vista a la hora de evaluar el mercado, según surge de opiniones que recogió LA NACION.

"Creo que por encima de todo hay que diferenciar el segmento mayorista (desarrolladores, inversores) del minorista, que conforman los usuarios finales (aunque ellos también se comportan como inversores, pero más pequeños)", explica Roberto Ledo, director de Inmobiliaria Bullrich.

Ariel Goldszer, director de Ocampo Propiedades, tiene en cuenta un aspecto esencial que importa a los desarrolladores. "Respecto de la incidencia y los valores de los terrenos hay que admitir (como en otros rubros) que hubo una baja, pero, como en el resto del mercado, hay que estudiar cada caso. En ese segmento el porcentaje de disminución es menor, pero el desarrollador/inversor que sigue apostando al sector lo adquiere y muchas veces se queda con el terreno hasta que considere que es el momento de salir con un proyecto".

El movimiento del segmento de los proyectos y obras con financiación -todos coinciden- es más fluido que con las unidades usadas, que están complicadas. Y mientras algunos señalan que este enero "ha sido mejor que el mismo mes de hace un año", Leonor Achával, de Achával Cornejo, admite que "más allá de los contratiempos que atraviesa hoy el sector, somos más optimistas que en 2012 respecto de que el consumidor final pueda concretar sus operaciones."

En el debate quedó claro que los precios de hoy no son los mismos de 2012. "Hay que admitir que los valores (en dólares) bajaron entre 5 y 20%, un rango amplio considerando los múltiples factores que determinan el valor de una propiedad", admite Martín Boquete, director comercial de Toribio Achával. Al que adhirió Roberto Tizado, presidente de Tizado Propiedades, que a la vez admitió que el mercado ya sinceró sus precios y que más no bajarán. En este aspecto, hubo coincidencia: "Admitir que los valores se acomodaron ayuda a la gente a comprender lo que está sucediendo. De todos modos, en ese rango hay que estudiar cada caso".

Cristian Weiss, director de Castro Cranwell & Weiss, aporta que en enero pasado hubo más consultas que en el mismo mes de 2012. "El mercado no está estancado, la demanda se acerca, consulta, pese a la incertidumbre del momento. Pero hace falta más confianza para animarse a comprar." Pero como dice Horacio Mieres, director de Mieres Propiedades "el mercado es vital para la economía, y de hecho la gente no quiere desprenderse de sus activos. Sólo toma esa decisión si lo necesita. Y en lugar de venderlo lo ofrece en alquiler". "Aun cuando la renta es de entre 3 y 4% , el propietario se queda con el activo, porque sigue siendo un respaldo y nadie lo cuestiona", agrega Leonor Achával.

"En verdad -acota Ricardo Bullirch, director de Emprendimientos de Toribio Achával- el mercado local es pequeño y probablemente esto se advierte más claramente cuando hay retracción. En nuestro caso, considero que en estos meses la respuesta fue mejor de lo esperado en materia de unidades a estrenar".

Todos los empresarios comentaron que después de la crisis de 2001/2002 el mercado ingresó en un período de crecimiento importante, que se frenó en parte por la crisis internacional en 2009. Después repuntó nuevamente. Insisten en que ahora "no está paralizado y, de hecho, con esfuerzo se realizan operaciones. No hay otra inversión más confiable, pese a que hubo un cambio de expectativas y las dudas se relacionan con el momento económico, no con el sector", admitió Boquete.

ACTIVIDAD, EN BAJA

La opinión de Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, que en sus declaraciones se refirió a que durante 2012 la compraventa de inmuebles cayó 85% (calculando la baja entre enero pasado y el mismo mes de 2012) se interpretó como una luz roja.

El directivo reiteró ese dato y explicó que "el segmento del usado ha sido muy golpeado, mientras que las empresas desarrolladoras procuran adaptarse a las nuevas reglas, pero tienen otras estrategias de venta para sus proyectos, dado que la gente puede pagar financiado en pesos." Y agregó: "Aun así, creo que más allá del nuevo paradigma que tenemos en el escenario, los desarrollos inmobiliarios con inversores genuinos tienen que sacrificar ganancias mientras siguen apostando al sector, que sin duda es el más confiable".

Con relación a las unidades usadas, el empresario consideró que será complicado generar cambios. "Pero desde la institución buscamos alternativas para lanzar en el mercado y morigerar de algún modo esta situación. Hay que comprender que existen muchas inmobiliarias chicas en los barrios porteños complicadas para sostener sus pequeñas empresas, en cuyos casos la caída de la actividad ha sido contundente. Las más grandes tienen otra espalda para soportar esta baja de actividad".

QUÉ DICEN LOS EJECUTIVOS

Martín Boquete

Toribio Achával

"Hay que admitir que los valores en dólares bajaron entre 5 y 20%, considerando los múltiples factores que determinan el precio de una propiedad"

Leonor Achával

Achaval Cornejo

"Somos más optimistas que en 2012 respecto de que el consumidor final pueda concretar sus operaciones"

Roberto Arévalo

Presidente de la CIA

"Los desarrollos inmobiliarios con inversores genuinos tienen que sacrificar ganancias mientras siguen apostando al sector, que sin duda es el más confiable"

.Fuente: Diario La Nación

DÓLAR CALMO HASTA EL INVIERNO. ¿REPUNTA EL MERCADO INMOBILIARIO?

Todavía luce caro el dólar cerca de 8 pesos. Así lo comentamos por radio, hace un mes, al regreso de las vacaciones. Lleva unos 30 días fluctuando en torno de los $7,80 en el mercado libre tras el pico hacia fines de enero; y la verdad es que sigue aún la misma percepción de un valor un poco alto, a juzgar por el comportamiento del resto de los precios relativos de la economía frente a la trepada del tipo de cambio.

Un litro de nafta vale hoy menos que un dólar, mientras que en diciembre la súper oscilaba en $6,50 cuando el billete se negociaba a $6 en la calle. Si bien la inflación golpea más que nunca, una comida en Buenos Aires ya no es tan cara en dólares al cambio de 8 pesos; del mismo modo que una camisa de vestir estándar se puede conseguir hoy entre 35 y 50 dólares en Barrio Norte, casi como en los shoppings de Miami. Parece claro que en los últimos 90 días el dólar subió bastante más que la mayoría de los precios. Los que viven en dólares, por caso, perciben que hoy la Argentina está menos cara que antes.

Cuesta dejar de lado el componente político e ideológico con que gobierna el Gobierno, y se sabe que opinar sobre el dólar en la Argentina presenta obvias dificultades. La demanda de los individuos y las empresas reconoce en este país hasta cuestiones de fe, y la sensación de vivir en una tierra donde puede pasar cualquier cosa aparece frecuentemente para incorporar creciente temor en los actores económicos. Se suma en estas horas la tensión derivada por las consecuencias del pleito en Nueva York con los bonistas que no entraron al canje.

Al mismo tiempo, observando las incertidumbres políticas y económicas que presenta el año electoral y sobre todo un 2014 con mayor déficit, donde ya no existirá cosecha récord y seguirán faltando dólares; cabe tal vez suponer que muchos argentinos podrían optar por seguir comprando dólares como puedan, más allá de que ahora lo perciban como un poco caro. El tiempo, creen, les dará revancha.

En el corto plazo sin embargo, mirando los próximos meses, y si se atienden estrictas cuestiones macroeconómicas y monetarias, todo indica que debería calmarse un poco la plaza cambiaria hasta el final del invierno. Juega la percepción ya comentada de un billete ahora no tan barato cerca de $8, y sin duda colabora la esperada liquidación de dólares del campo entre marzo y julio que se calcula en unos u$s 10.000 millones para equilibrar la pérdida sistemática de reservas.

Los economistas tratan de explicar todos estos fenómenos. Por lo pronto afirman que los precios subieron menos que el dólar libre, porque todavía la mayoría de la formación de esos precios obtiene dólares regulados a 5 pesos. El repuesto de la cafetera Nespresso, que costaba 4 pesos antes del cepo cambiario en 2011, hoy se vende a $ 5,20. Subió 30%, contra el dólar libre que trepó 100%. Lo mismo ocurre con los autos, las maquinarias, combustibles o materiales de construcción.

También hay bastante coincidencia entre los técnicos respecto del supuesto dólar de equilibrio que hoy neutralizaría el atraso cambiario y devolvería competitividad a la industria y a las economías regionales. Seguramente no se parece a 5 pesos como el actual dólar oficial, pero tampoco se necesita que llegue a 8. Estaríamos hoy en torno de $ 6,50 si se ajustara por inflación real y suba de salarios el dólar de $ 3,50 de 2009, un valor que lucía muy competitivo entonces. Nadie se quejaba de atraso cambiario el año en que Néstor Kirchner perdió en la provincia de Buenos Aires, al punto que permitió la gran recuperación económica local después de la crisis internacional de las hipotecas truchas y la caída de Lehman Bros

Hay un evidente factor político que extremó la ansiedad sobre el dólar, al compás del vamos por todo y decisiones oficiales que fueron cerrando el grifo para acceder al cambio oficial. En el último año, los saltos fuertes del billete se dieron inmediatamente después de conocerse medidas de restricción para acceder al dólar oficial, cómicamente llamado por el Banco Central Mercado Único y Libre de Cambios (MULC). Saltó por encima de $ 6 en mayo de 2012, cuando se canceló prácticamente el acceso a los que compraban con autorización a la AFIP; pasó los $ 6,50 en agosto último cuando se blanqueó que se prohibía directamente el dólar para atesoramiento y para operaciones inmobiliarias; y supero $ 7 en enero pasado cuando ya no le vendían dólares oficiales ni a los turistas.

Se supone que este año, con el Gobierno recuperando reservas en el segundo trimestre, no deberían aparecer nuevas restricciones cambiarias que alimenten más la ansiedad sobre el dólar libre. Incluso podría abrirse algo más el grifo que el año pasado, estabilizar la plaza cambiaria, y llegar mejor a las elecciones. Ni hablar si el Gobierno eliminara el dólar prohibido implementando un desdoblamiento modelo 80’s con dólar comercial y dólar financiero. Sin la Policía en la plaza financiera, el dólar libre podría ubicarse entre 6,50 y 7 pesos; incluso menos si las autoridades dieran apenas alguna señal de seriedad económica

Por ahora, empero, nada parece destinado a modificarse. Los banqueros apuntan que no ayuda la impericia del Banco Central a calmar el dólar. Una pregunta no menor es qué hará el Gobierno con la montaña de pesos que emite mes a mes, más lo que habrá de imprimir para comprar los u$s 10.000 millones de la cosecha. Últimamente absorbió pesos vaciando cuentas del Banco Nación, que terminan indirectamente financiando al Estado. Y estos días de presión sobre el dólar y pérdida de reservas, el

Central parecía operar en su contra, a propósito: Cuando la tasa de call para préstamos entre bancos llegaba a 12%, aparecía con órdenes para llevarla a 9%. Inexplicable.
Como Mercedes Marcó del Pont opina que la inflación ascendente en la Argentina obedece a problemas de oferta de bienes y no a la explosiva expansión monetaria que administra, no permite que ajusten al alza las tasas de interés. Los pesos que sobran no encuentran refugio, salvo por ahora en la compra de bienes dolarizados, cuyos precios subieron menos que el billete a casi 8 pesos.

En este último punto se presenta la pregunta del millón. Con los pesos que sobran, cuando lo pools de siembra liquiden la cosecha, ¿se destinarán todos esos fondos a la compra de dólares a 8 pesos; o parte se asignará a la recomposición de stocks o adquisición de bienes que todavía no ajustaron sus precios 100% por el dólar libre? A un empresario, rural o industrial, qué le conviene en el corto plazo. Comprar dólares o comprar insumos. Todos los años aparece el alerta por la supuesta retención de granos en el sector agropecuario, un fenómeno que nunca se termina de confirmar en los grandes números ni mueve demasiado el amperímetro cambiario, como sí ocurría en los 80’s, cuando la soja apenas existía. Tal vez cabe esperar una tregua cambiaria hasta el invierno, lo que permitirá tomar las decisiones con algo más de tranquilidad.

Fuente: Cronista.com

Cepo cambiario: las inmobiliarias llevan su crisis al Congreso

Frente a la impotencia que les generó observar una fuerte caída en su sectordesde que se implementó el férreo cepo cambiario, las inmobiliarias buscarán en el Congreso una solución.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Roberto Arévalo, comentó que establecieron puentes de diálogo con diputados para que presenten proyectos de ley con el objetivo de "alternativas para poder paliar esta situación", en referencia a la crisis que provocó la restricción cambiaria.

Arévalo explicó que si bien el año pasado se había llegado extraoficialmente a una "dólar inmobiliario", con un precio entre el oficial y el paralelo, esta cuenta se complicó a comienzos de este año.

"Sucede que la venta se paraliza en enero cuando el oficial y el blue tienen una brecha del 60%. Ahí es cuando se traban más", precisó.

El representante citó las estadísticas del Colegio de Escribanos para detallar que, entre diciembre de 2011 y el mismo mes de 2012 las ventas cayeron un 47%.

En ese sentido, repitió que la situación en el sector es peor que en la crisis económica de 2001-2002. "Desde 2001 hubo 54.000 escrituras, contra 47.000 el año pasado", dijo

Fuente: La Nación

La crisis del mercado inmobiliario y el acceso a la vivienda

La caída actual de la compra-venta de inmuebles es presentada como un indicador negativo fundamental de la economía e incluso del acceso a la vivienda. Este artículo se propone reflexionar sobre estos datos y la situación habitacional de la Argentina.

El sector de la construcción y el mercado inmobiliario han acompañado los últimos años de crecimiento económico de manera positiva. Los permisos de construcción se incrementaron de 5 millones de metros cuadrados en 2004 a 7 millones en 2012, con picos intermedios superiores a la media del período, que es de 8 millones de metros cuadrados.

Sin embargo, este crecimiento de la construcción no se ha visto reflejado en los datos sobre la situación habitacional que se obtuvo a partir del censo 2010, donde más de 3 millones de hogares continúa con problemas de vivienda. De éstos, la mitad requieren una nueva vivienda. Así, surgen preguntas: ¿Qué se construyo? ¿Para quiénes?

En el período 2004-2011 el promedio anual de escrituras de inmuebles fue de 84.122 mientras que el de créditos hipotecarios fue de 6252. Es decir, el mayor porcentaje de operaciones fue en efectivo.

Esto se explica porque a partir de la recuperación económica que se inicia en 2004 el sector de la construcción se convirtió, por los bajos costos de construcción y las bajas tasas de interés, en una buena oportunidad de inversión.

Otro dato interesante es que para el período 2003-2008 el 81% de la superficie autorizada para construcción en el AMBA tuvo como destino el residencial. De éste. un 42,1% correspondió a vivienda suntuosa, mientras que en el periodo 1991-2001 era del 19,1% de la construcción residencial. Este crecimiento se debe al aumentó de la construcción de torres de lujo, barrios cerrados y countries.

Esta situación encarece el precio de la vivienda construida pero también del suelo. Los sectores populares pasan a competir con los grandes inversores por la tierra. La evolución del precio en toda el Área Metropolitana de Buenos Aires, da cuenta de esta situación.

Si bien se mantienen las características históricas del precio del suelo -que va decreciendo a medida que los terrenos se alejan de la ciudad y los valores más altos se registran en la zona norte de la región metropolitana-, el dato novedoso son los fuertes incrementos en zonas más alejadas. En partidos como el de General Rodríguez, que se encuentra a más de 50 kilómetros de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se registra un incremento del 670% para el período 2004-2012.

Estos fuertes incrementos sobre los terrenos complejizan el acceso a la vivienda convirtiéndola en un bien de lujo, teniendo repercusión sobre el precio de las viviendas usadas y los alquileres.
Las soluciones
Por parte del gobierno nacional se ha trabajado en construcción directa, ya sea de viviendas nuevas como de mejoramiento de infraestructura, que ha dado respuesta a1.018.777 de soluciones habitacionales que beneficiaron a 4.584.497 de personas. Los resultados se pueden observar también en el censo 2010, en el que se registra un mejoramiento de la vivienda en los sectores vulnerables.
El Plan Procrear es un paso en la construcción de respuesta a los sectores medios, ya que ataca la raíz del problema que es la oferta de suelo a partir de poner tierras fiscales para la construcción de vivienda. Una solución que podría plantearse sería la masificación del crédito hipotecario, pero sin la ampliación de la oferta de terrenos,sólo empujaría nuevamente al alza el precio de los terrenos.
Es en este punto que resulta necesario pensar la planificación urbana, que incluye predestinar espacios de las ciudades para las distintas necesidades y frenar la especulación con medidas como la penalización tributaria. En países comoFrancia se aplican tasas sobre viviendas vacías a partir de los seis meses de estarlo, donde en tres años se llega a cobrar el 40% del valor catastral del inmueble.
Así la solución depende de que ideas de ciudad se tengan. Abogar por un mercado inmobiliario en crecimiento sin analizar qué se compra y vende puede convertirse en un apoyo a la especulación. Por el contrario, pensar la vivienda como una necesidad y un derecho requiere planificar ciudades inclusivas  y no sólo como un mercado más.

Fuente: Infobae

En el camino de la pesificación

Durante 2013 las desarrolladoras lanzarán nuevos emprendimientos tomando el peso como valor de referencia del mercado. Aseguran que será un buen año para invertir en ladrillos y preservar el valor de la moneda.

  

    

Por: 
María Victoria Dentice

El año 2012 marcó el fin de un paradigma y el inicio de otro al que desarrolladoras y constructoras tuvieron que adecuarse para seguir el normal funcionamiento de sus negocios y así poder animarse a lanzar nuevos emprendimientos.

Carlos Molinari, Presidente de Real Estate Investments explica a este diario que: "en el sector nos encontramos en la recta final de la transición que comenzó a fines de 2011, en donde hubo que dejar de pensar en dólares y tomar el peso para marcar los valores de referencia del mercado".

Molinari destaca que el 2013 plantea un escenario diferente al anterior, marcado por varios factores que tendrán una incidencia directa en su repunte a nivel compra-venta de unidades: “En primer lugar, será un año de elecciones, siempre que se eligen representantes del poder político el inversor decide refugiarse en la seguridad y el respaldo que le da el sector del Real Estate". 

Por ese motivo resultará un buen año para invertir en ladrillos, debido a la liquidez de pesos en el mercado y porque "una de las maneras más atractivas de preservar el valor de la moneda a futuro son los inmuebles, debido a que siempre defienden sus valor más allá de cualquier coyuntura política y económica", indica.

El tercer punto que Molinari destaca es que el “ladrillo” vuelve a posicionarse como una alternativa de interés para apostar el capital en pesos.

Incluso cambió la tendencia en cuanto a las zonas donde las nuevas desarrolladoras construyen, volviendo más masivo el negocio: "a diferencia de principios de los años 2000, hoy no hay un lugar de moda como lo fue Palermo o Puerto Madero sino, que se construye sencillamente donde hay demanda".

Para el especialista: "el próximo trimestre del año va a estar marcado por el lanzamiento de nuevos proyectos inmobiliarios (varios de ellos bajo la figura de fideicomiso al costo) que le permitirá a los desarrolladores canalizar esa demanda de ofertas que está buscando el inversor con el objetivo de capitalizar los pesos que ahorraron en el último tiempo. No hay que perder de vista, insisto en un dato no menor, que estaremos a mitad de un proceso eleccionario".

Por otra parte y en el mismo sentido, el desarrollador de Predial, Pablo Brodsky, que el año pasado lanzó el primer plan de viviendas privado en Capital Federal con cuotas desde $ 4500, redobló la apuesta este año, con cuotas accesibles desde $ 2390 mensuales a un plazo de diez años, pensados para el consumidor final. 

La clave consiste en el acceso a nuevos desarrollos en construcción en los barrios de Almagro, Villa  Crespo, Flores, Caballito Norte, Villa Luro, Paternal y Parque Avellaneda y se expandirá a otros barrios en los próximos meses.

"El público ha tomado muy bien este producto, ya que miles de personas que pagaban en cuotas electrodomésticos, autos, motos o viajes, hoy ven posible poder dar el próximo paso y llegar a tener su vivienda propia. Entendemos que el sector inmobiliario es clave para poder facilitar el acceso a la vivienda", concluye. 

 

 

Los usados todavía en problemas

La pesificación del mercado inmobiliario, indudablemente ha tenido un mayor impacto sobre elmercado de usados que tradicionalmente se operan en dólares. Germán Gomez Picasso director de Reporte inmobiliario habló de esa situación reconociendo que para ese sector las operaciones no son tan fáciles como puede pasar con los nuevos desarrollos inmobiliarios: “El 2013 no será un año muy fácil, venimos de 14 meses de cepo y hay que tener en cuenta que, si bien los precios en dólares se han acomodado, cuando uno pasa los valores de dólares a pesos, hay que hablar de precios más altos que hace dos años”, indica.

Por otra parte afirma que: “una propiedad valuada en 100 mil dólares representabaen marzo de 2011 unos $ 400 mil pesos hoy, la misma propiedad está valuada en $ 705 mil pesos.  La gente elige la cuota a estrenar, por encima del usado. Ni siquiera los fideicomisos al costo, porque están pidiendo anticipos de entre 40%  a 50% más el valor de las cuotas. La pesificación está costando más en el mercado del usado”, concluyó con una alta dosis de pesimismo.